Krátkodobý prenájom cez Airbnb má povesť výnosnejšieho modelu. A čiastočne je to pravda — hrubý príjem môže byť skutočne výrazne vyšší. Ale prenajímatelia, ktorí to skúsili v praxi, vedia, že medzi hrubým príjmom a tým, čo reálne pristane na účte, je podstatný rozdiel.
Zoberme jeden konkrétny byt a prepočítajme oba modely poctivo — s reálnymi nákladmi, nie len s číslom z nadpisu inzerátu.
Testovací byt: 2-izbový, 55 m², Ružinov, Bratislava
Na porovnanie použijeme rovnaký byt v oboch scenároch:
- Lokalita: Ružinov, Bratislava
- Výmera: 55 m²
- Stav: zariadený, po rekonštrukcii
- Kúpna cena: 230 000 €
Takýto byt je dostatočne blízko centrum, aby mal Airbnb potenciál, ale nie natoľko prémiový, aby skresľoval čísla.
Scenár A: Airbnb (krátkodobý prenájom)
Podľa dát platformy Airbtics (január 2026) je v Bratislave 2 076 aktívnych krátkodobých prenájmov s mediánovou obsadenosťou 71 % a priemernou nočnou cenou 77 €. Pre byt mimo historického centra počítame o niečo konzervatívnejšie:
| Položka | Výpočet | Suma |
|---|---|---|
| Priemerná nočná cena | 78 €/noc | – |
| Obsadenosť | 68 % = 20,4 noci/mes | – |
| Hrubý príjem | 20,4 × 78 € | 1 591 €/mes |
| Poplatok platformy (3 % Airbnb) | − 3 % | − 48 € |
| Payout od platformy | 1 543 €/mes | |
| Čistenie a pranie (8 výjazdov × 35 €) | − 280 € | − 280 € |
| Energie (elektrina, internet, voda) | hostiteľ platí sám | − 85 € |
| Spotrebný materiál (káva, hygienické pomôcky) | − 45 € | |
| Amortizácia zariadenia (nábytok, obliečky, spotrebiče) | − 100 € | |
| Čistý mesačný príjem (ak prenajímate sami) | 1 033 € | |
| Správcovská agentúra (15 % z payoutu) | − 231 € | − 231 € |
| Čistý mesačný príjem (so správcom) | 802 € |
Ročný výnos:
- Sami: ~12 400 €
- So správcom: ~9 600 €
Zdroje: Airbtics Bratislava (márc 2026), StayWell.sk (reálne prevádzkové náklady BA), Airbnb host fee 3 %.
Pozor na dane: Krátkodobý prenájom nie je na Slovensku právne „prenájom nehnuteľnosti“. Je to ubytovacia služba, čo znamená živnosť, registráciu na DPH podľa § 7a, mestskú daň za ubytovanie a povinnosť viesť knihu ubytovaných. Uvedené čísla sú pred zdanením — daňová záťaž je výrazne vyššia a administratívne náročnejšia ako pri dlhodobom prenájme.
Scenár B: Dlhodobý prenájom (klasický nájom)
Rovnaký byt, rovnaká lokalita, ale jeden preverený nájomník na dlhšiu dobu.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Mesačný nájom | 850 € |
| Hrubý ročný príjem | 10 200 € |
| Prázdny mesiac (1×/rok) | − 850 € |
| Opravy a rezerva na údržbu | − 1 300 € |
| Poistenie nehnuteľnosti | − 250 € |
| Daň z nehnuteľnosti | − 80 € |
| Príjem pred daňou z prenájmu | 7 720 € |
| Daň z príjmu (19 %, po odpočte oslobodenia 500 €) | − 1 370 € |
| Čistý ročný príjem | 6 350 € |
| Čistý mesačný príjem | 529 € |
Porovnanie výsledkov
| Airbnb (sami) | Airbnb (so správcom) | Dlhodobý prenájom | |
|---|---|---|---|
| Hrubý mesačný príjem | 1 591 € | 1 591 € | 850 € |
| Prevádzkové náklady | − 558 € | − 789 € | − 206 € |
| Čistý príjem / mes (pred daňou) | 1 033 € | 802 € | 643 € |
| Čistý ročný príjem (po dani) | ~8 500 – 10 000 €* | ~6 500 – 8 000 €* | 6 350 € |
| Váš čas mesačne | 10 – 20 hodín | 1 – 2 hodiny | 0 hodín |
| Daňová náročnosť | ★★★★★ | ★★★★★ | ★★☆☆☆ |
| Predvídateľnosť príjmu | nízka (sezóna) | nízka (sezóna) | vysoká |
*Airbnb ročný príjem po dani závisí od konkrétneho daňového režimu (živnosť s paušálnymi výdavkami, odvody). Výpočet individuálny.
Čísla hovoria jasne: Airbnb môže zarobiť výrazne viac — ale len ak si spravujete byt sami, sídlite v správnej lokalite a máte pod kontrolou obsadenosť počas celého roka. So správcom sa rozdiel zmenší na mieru, kde rozhoduje skôr vaša preferencia životného štýlu ako matematika.
Kedy Airbnb skutočne dáva zmysel
Krátkodobý prenájom sa oplatí, keď sa zhodnú tieto podmienky:
1. Lokalita s turistickým alebo obchodným dopytom
Centrum Bratislavy, okolie výstavísk, turistické destinácie (Tatry, kúpeľné mestá). Ružinov funguje, Dúbravka pri Lidli nefunguje. Pred nákupom nehnuteľnosti sa oplatí preskúmať obsadenosť okolia.
2. Byt je vhodný na krátkodobé ubytovanie
Samostatný vchod, bez problémového susedstva, preferovane v bytovom dome bez veľkého počtu vlastníkov. SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov) môže krátkodobý prenájom zakázať — a to legálne.
3. Máte čas alebo kvalitného správcu
Airbnb nie je pasívny príjem. Bez správcu je to druhé zamestnanie: komunikácia s hosťami, check-in, sťažnosti, čistenie. So správcom príde pokoj, ale odíde 15 % z payoutu.
4. Správne nastavené očakávania ohľadom sezónnosti
Január v Bratislave = slabý mesiac. August = silný. Plánujte s tým a neopierajte sa o maximálne čísla.
Ak si nie ste istí, či má váš konkrétny byt potenciál pre krátkodobý prenájom, Nestor Capital dokáže posúdiť lokalitu, stav nehnuteľnosti aj reálny výnosový potenciál — a pomôže vám sa rozhodnúť skôr, ako investujete do zariadenia a registrácie živnosti.
Čo sa v propagačných kalkuláciách nespomína
Regulácia rastie. Bratislava eviduje cez 2 000 aktívnych Airbnb inzerátov — a počet medziročne vzrástol o 31 %. Viac ponuky = tlak na ceny a obsadenosť. Zároveň od roku 2026 európska smernica DAC7 zaviedla povinnosť platforiem nahlasovať príjmy hostiteľov priamo daňovým úradom. Daňový úrad vie, koľko ste zarobili.
Opotrebenie je výrazne vyššie. Kufre obíjajú steny, hosťovia nevnímajú byt ako domov. Počítajte s maľovaním raz za rok (nie raz za päť) a vyššími nákladmi na údržbu. To v štandardných kalkuláciách Airbnb-nadšencov zvyčajne nie je.
SVB môže povedať nie. Ak bývate v bytovom dome, spoločenstvo vlastníkov môže hlasovaním zakázať krátkodobý prenájom. Stalo sa to v niekoľkých bratislavských projektoch — a vlastník nemal prakticky žiadny právny prostriedok obrany.
Daňová situácia nie je triviálna. Na rozdiel od dlhodobého prenájmu, kde stačí podať daňové priznanie a zaplatiť 19 %, pri Airbnb potrebujete živnosť, DPH registráciu, mestskú daň, knihu ubytovaných a evidenciu zahraničných hostí. Nie je to neprekročiteľná prekážka — ale je to práca navyše.
Záver: Ktorý model si vybrať?
Airbnb vyhráva, ak:
- Byt je v turisticky alebo obchodne atraktívnej lokalite (centrum BA, Tatry, kúpele)
- Ste ochotní investovať čas alebo peniaze do správy
- Nebojíte sa sezónnych výkyvov a vyššej daňovej administratívy
- SVB to nezakáže
Dlhodobý prenájom vyhráva, ak:
- Chcete predvídateľný príjem bez každodenných starostí
- Byt nie je v prime turistickej lokalite
- Nechcete riešiť živnosť a DPH registráciu
- Máte dobre preverenú nájomcovskú históriu — ako na to
Rozdiel vo výnose medzi oboma modelmi sa po zohľadnení všetkých nákladov a daní zmenší — ale pri správnych podmienkach Airbnb stále vyhráva. Kľúčové slovo je: pri správnych podmienkach.
Reálnu čistú výnosnosť pri dlhodobom prenájme — nie hrubú, ale skutočnú — sme podrobne rozobrali v článku 5 % alebo 8 %? Skutočná výnosnosť prenajímaného bytu na Slovensku. A ak sa ešte rozhodujete, či investičný byt vôbec kúpiť, začnite od začiatku: Investovanie do nehnuteľností: Oplatí sa kúpiť byt na prenájom v roku 2026?
