V kúpeľni odkvapkáva bojler a prenajímateľ na druhý deň napíše, že ide o bežné opotrebenie, ktoré si máte vyriešiť sami. Nový bojler stojí okolo 250 eur, čo je pri nájomnom 650 eur tretina mesačného rozpočtu na bývanie. Kto z vás dvoch to má vlastne zaplatiť?
Rozdelenie nákladov na opravy nie je otázka dobrej vôle ani toho, kto je v zmluve napísaný ako silnejšia strana. Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) určuje, čo musí zabezpečiť vlastník, a nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. presne vymedzuje, čo ešte patrí k bežnému užívaniu bytu a čo je už oprava na účet prenajímateľa. Spor vzniká preto, že málokto pozná jednu konkrétnu sumu, ktorá to celé oddeľuje.
Text, ktorý čítate, ide od pravidla k jednotlivým položkám: kohútik, sifón, tesnenie, kotol, chladnička, okná, strecha. A na konci je postup, ktorý použijete v deň, keď prenajímateľ opravu odmietne.
Dve vety zákona, ktoré rozhodujú o všetkom
Prvý odsek § 687 Občianskeho zákonníka ukladá prenajímateľovi odovzdať byt v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť, aby bol v tomto stave udržiavaný po celý čas nájmu. Nie je to odporúčanie. Je to povinnosť, ktorú má vlastník preto, že za užívanie bytu berie nájomné.
Druhý odsek toho istého paragrafu pridáva výnimku: ak zmluva neurčí inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou hradí nájomca.
Z tých dvoch viet vyplýva celé rozdelenie. Všetko, čo nie je drobná oprava ani bežná údržba, patrí pod prvú vetu, a tá hovorí v prospech nájomcu. Rozhodujúce je preto slovo „drobná“. Zákon ho sám nedefinuje, iba odkazuje na vykonávací predpis.
Tým predpisom je nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z., ktoré v § 5 určuje, čo sa za drobné opravy považuje a v akej výške ich nájomca znáša. Bez tohto nariadenia by bola celá debata o bojlere neriešiteľná, pretože každý by mal „drobnosť“ nastavenú inde.
Číslo, ktoré väčšina nájomcov nepozná: 6,64 eura
Pri opravách, ktoré nariadenie vymenúva v prílohe, sa cena neskúma. Pri všetkých ostatných platí prah: nájomca hradí drobnú opravu do 6,64 eura za jednu opravu, pričom úhrn týchto platieb by v jednom kalendárnom roku nemal prekročiť 200 eur.
To číslo vyzerá nepodstatne, ale v praxi rozhoduje takmer každý spor. Za 6,64 eura vám dnes nikto nepríde ani otvoriť dvere. Samotná diagnostika u servisného technika stojí násobne viac. Z toho vyplýva prvý praktický záver: ak oprava stojí viac než 6,64 eura a nie je uvedená v prílohe nariadenia, ide o opravu na účet prenajímateľa, nie na váš.
Druhý záver sa týka ročného stropu 200 eur. Ak v priebehu roka zaplatíte drobné opravy, ktoré túto sumu presiahnu, ďalšie už idú za vlastníkom. Preto si ich nechávajte dokladovať. Blok z pokladne za tesnenie a výpis z účtu za batériu sú jediný dôkaz, ktorý pri hádke o 200 eur obstojí.
Tretí záver je menej príjemný. Mnohí prenajímatelia tento limit nepoznajú alebo ho zámerne prekračujú a pod pojmom „drobné opravy“ myslia čokoľvek do niekoľkých stoviek eur. Výmena bojlera nie je drobná oprava ani v prípade najlacnejšieho modelu, pretože ide o technické zariadenie bytu, nie o úkon bežnej údržby. Rovnako to platí pri chladničke, ktorá bola súčasťou vybavenia pri nasťahovaní.
Rozdiel medzi 6,64 a 250 eurami je teda celý spor. Aby ste ho vyhrali, potrebujete vedieť, do ktorej skupiny vec patrí.
Čo je v prílohe nariadenia a prečo tam limit neplatí
Príloha nariadenia vymenúva konkrétne úkony, ktoré sú z povahy veci drobné a opakujú sa: výmena vodovodnej batérie, oprava sifónu, výmena tesnenia, oprava splachovacieho zariadenia, výmena žiaroviek a poistiek, čistenie odpadov, drobné opravy nábytku, ktorý bol súčasťou vybavenia.
Pri týchto položkách sa nepozerá na cenu. Ak praskne tesnenie a oprava stojí 25 eur, zaplatíte ju vy, aj keby to bolo viac než 6,64 eura. Ide o výnimku z limitu, nie o jeho prekročenie.
Hranica je v charaktere úkonu. Výmena batérie je údržba, ktorú zvládne každý a ktorá sa opakuje raz za pár rokov. Výmena rozvodu vody v kúpeľni je stavebný zásah do bytu a do domu, ktorý súvisí s vlastníctvom, nie s užívaním. Tento rozdiel je pri hádke užitočnejší než hľadanie presnej formulácie v prílohe.
Položka po položke: kto to zaplatí
Tabuľka pokrýva to, čo sa v praxi pokazí najčastejšie. Vychádza z § 687 Občianskeho zákonníka a z § 5 nariadenia č. 87/1995 Z. z.
| Čo sa pokazilo | Platí | Prečo |
|---|---|---|
| Kvapká vodovodná batéria, treba vymeniť kartušu | nájomca | úkon uvedený v prílohe nariadenia |
| Upchatý sifón alebo odpad v kuchyni | nájomca | bežná údržba, príloha nariadenia |
| Prasknuté tesnenie na batérii či v sprche | nájomca | úkon uvedený v prílohe |
| Žiarovky, poistky, WC sedátko | nájomca | drobná údržba bez ohľadu na cenu |
| Maľovanie počas nájmu, ak ste si ho vyžiadali | nájomca | ide o vašu úpravu, nie o závadu |
| Bojler, plynový kotol, termostat | prenajímateľ | technické zariadenie bytu, nie príloha |
| Chladnička, sporák, práčka, ktoré boli vo vybavení | prenajímateľ | zariadenie odovzdané s bytom |
| Elektroinštalácia, zásuvkový rozvod, ističe v bytovom rozvádzači | prenajímateľ | súčasť stavby, nie údržba |
| Okná, tesnenie okien, kovanie, sklo | prenajímateľ | stavebný prvok bytu |
| Strecha, fasáda, stúpačky, spoločné rozvody | prenajímateľ | závada na dome, nie v byte |
| Vchodové dvere do bytu, ich krídlo a rám | prenajímateľ | stavebný prvok |
| Vložka zámku po opotrebovaní | nájomca | bežná údržba; pri strate kľúčov aj výmena |
| Čokoľvek, čo ste prelomili, prepálili alebo poliali | nájomca | zodpovednosť za škodu podľa § 693 |
Pri prelomenom okne alebo prepálenej doske je dôležité rozlíšiť príčinu. Ak sklo prasklo od prievanu a veku, je to závada konštrukcie. Ak prasklo pri tom, ako ste ho zatvárali silou, je to škoda, ktorú podľa § 693 Občianskeho zákonníka odstraňujete na svoje náklady.
Pozor na jednu častú zámienku. Prenajímateľ môže tvrdiť, že kotol „patrí k užívaniu“, lebo ho používate. To je pravda o používaní, nie o vlastníctve. Zákon rozlišuje, kto vec používa, a kto ju má udržiavať v stave spôsobilom na používanie. Pri technických zariadeniach je to vlastník.
Hranica medzi opotrebením a škodou
Pri odovzdávaní bytu sa vedie druhý, podobný spor: čo je opotrebenie a čo škoda. § 676 Občianskeho zákonníka hovorí, že nájomca vracia byt v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. To „s prihliadnutím“ znamená, že osem rokov stará batéria nie je vaša škoda, aj keď ju práve vymenil servis.
Rozdiel je fyzický, nie právnický. Opotrebenie je dôsledok toho, že sa vec používala na to, na čo bola určená: matrac zmenil tvar, koberec zosvetlel, kuchynská doska stratila lesk. Škoda je udalosť: diera v tapete, zlomená polica, škrabanec cez celú podlahu od presúvaného nábytku.
Toto rozlíšenie rieši aj otázku, kto platí výmenu veci, ktorá doslúžila. Ak sa počas nájmu pokazí práčka, ktorú ste prevzali funkčnú, nie je to vaša zodpovednosť, iba preto že ste ju používali. Podrobne to rozoberá článok Vrátil vám prenajímateľ kauciu? Ako sa domôcť depozitu, keď si vymýšľa škody, ktorý sa venuje odpočtom z kauce pri odchode.
Zmluva, ktorá presúva všetko na nájomcu
Ustanovenie § 687 ods. 2 začína slovami „ak zmluva neurčí inak“. To znamená, že sa rozdelenie dá posunúť. V praxi sa to deje dvoma spôsobmi a oba majú iné dôsledky.
Prvý spôsob je rozumný: zmluva zvýši hranicu pre drobné opravy, napríklad na 50 eur za opravu, a výslovne vymenuje, čo zostáva na prenajímateľovi. Nájomca vie, na čom je, a majiteľ nemá sto malých telefonátov ročne. Taká dohoda je platná a pri podpise je vidieť.
Druhý spôsob je problematický: veta „nájomca znáša všetky opravy v byte“ alebo „nájomca zabezpečuje údržbu vrátane kotla“. Také ustanovenie sa snaží preniesť na vás aj to, čo so stavbou a s technickým zariadením súvisí len vzdialene, a v spore sa dá napadnúť ako rozporné s dobrými mravmi. Spoliehať sa na to však nedá. Ak ste takú zmluvu podpísali, nečakajte, že sa jej zbavíte odvolaním na zákon. Dohoda má prednosť a cestou je dodatok, nie odmietnutie platiť.
Najlepšia obrana je preto pri podpise. Čo si v zmluve skontrolovať predtým, než ju podpíšete, rozoberá článok Nájomná zmluva z pohľadu nájomcu: Na čo si dať pozor, aby ste nepodpísali zlé podmienky?. Pri opravách si v ňom všimnite najmä jednu vetu: či je v zmluve vôbec napísané, že technické zariadenia a stavebné prvky patria prenajímateľovi. Ak tam nie sú, dopíšte ich tam.
Keď prenajímateľ opravu nevykoná: štyri kroky
Toto je časť, ktorú ľudia preskočia a potom zostanú sedieť v byte s nefunkčnou teplou vodou. Zákon má pripravené nástroje, ale každý z nich vyžaduje jednu vec: aby ste závadu oznámili a mali to na papieri.
Prvým krokom je oznámenie. Podľa § 692 Občianskeho zákonníka ste povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu tých opráv, ktoré má urobiť on, a umožniť ich vykonanie. Ak to neurobíte, zodpovedáte za škodu, ktorá z neoznámenia vznikla. E-mail alebo SMS s fotkou, dátumom a popisom závady stačí; dôležité je, aby bol z neho jasný stav a aby ste si ho vedeli neskôr doložiť.
Druhým krokom je lehota. Napíšte, do kedy opravu očakávate. Pri havárii s vodou alebo s plynom žiadajte zásah okamžite a volajte aj po telefóne. Pri bežnej závade, ktorá obmedzuje užívanie, je primeraná lehota týždeň až dva. Toto nie je formalita: bez uplynutia lehoty nemôžete urobiť tretí krok.
Tretím krokom je zľava z nájomného. Podľa § 698 Občianskeho zákonníka máte právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek vášmu upozorneniu neodstráni závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje užívanie bytu. Rovnaké právo máte, ak sa plnenia spojené s užívaním bytu neposkytujú alebo sa poskytujú chybne, typicky pri vykurovaní či teplej vode. Právo treba uplatniť bez zbytočného odkladu a zaniká, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia chýb.
Štvrtým krokom je odstránenie závady na jeho náklady. Podľa § 691 Občianskeho zákonníka máte po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa právo závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať náhradu účelne vynaložených nákladov. Aj tu platí šesťmesačná lehota na uplatnenie práva od odstránenia závady. „V nevyhnutnej miere“ znamená opraviť, nie zrekonštruovať: nový bojler v cene, ktorú by ste si vybrali pre seba, nemusí obstáť, ale porovnateľná náhrada áno.
Ak ani jeden krok nefunguje, prichádza na rad písomná výzva a potom súd. Pri sumách do niekoľkých stoviek eur je to často nevýhodné, čo je presne dôvod, prečo sa oplatí tlačiť na dohodu skôr. Pri opakovaných závadách, ktoré znemožňujú bývanie, je situácia iná a má zmysel vyhľadať právnu pomoc. Odfotený stav bytu pri nasťahovaní je pritom najlacnejší dôkaz, aký môžete mať. Závada zapísaná v ten deň sa o rok nemôže stať vašou škodou.
Zadržanie nájomného je najčastejšia a najdrahšia chyba
Keď prenajímateľ nekoná, prvá myšlienka býva nezaplatiť nájomné a „vyrovnať si to“. Toto je riskantný krok a v praxi sa obracia proti nájomcovi. Nezaplatené nájomné je totiž samostatný problém a prenajímateľ z neho môže vyvodiť výpoveď pre neplatenie.
Rozdiel je v tom, či nájomné zadržíte, alebo si uplatníte zľavu. Zľava je nárok, ktorý si písomne uplatníte a ktorý má oporu v § 698, najlepšie formou oznámenia, v ktorom uvediete dôvod, obdobie a sumu, o ktorú nájomné znižujete. Zadržanie je jednostranné rozhodnutie platiť menej bez vysvetlenia, a to vyzerá pri súde ako neplatenie.
Ak sa spor dostane ďalej, potrebujete vedieť, aké sú pravidlá na druhej strane. Rozoberá ich článok Výpoveď z nájmu bytu: Kedy vás prenajímateľ naozaj môže vystahovať – a kedy nie aj článok Ukončenie nájmu: Výpoveď, dohoda aj odstúpenie – tri dokumenty, ktoré naozaj prejdú.
Kedy sa oplatí radšej zaplatiť
Nie každá hádka má zmysel. Ak ide o 15 eur za tesnenie a vzťah s prenajímateľom funguje, vyplatiť to a poslať fotografiu s poznámkou „vymenil som, bolo to 15 eur“ je rozumné. Ušetríte si týždeň dohadovania a získate niečo, čo sa pri ďalšej poruche nedá kúpiť: ochotu konať rýchlo.
Rovnaká logika neplatí pri položkách nad stovky eur. Tam už nejde o pohodlie, ale o to, či sa rozdelenie nákladov nastaví správne raz a navždy. Ak dnes zaplatíte bojler, pri dalšej poruche budete začínať od nuly a s horšou pozíciou.
Hranicu medzi oboma situáciami určuje jedna otázka: je to úkon z prílohy nariadenia za pár eur, alebo zariadenie a stavebný prvok, ktorý má udržiavať vlastník? Odpoveď zvyčajne padne do piatich minút a nemusíte pri tom otvárať zákon.
Opravy sú len jedna časť vzťahu, ktorý sa nastavuje podpisom. Celý rámec toho, čo si ako nájomca dohodnúť vopred, aby ste sa o bojler či o kauciu nemuseli hádať až vtedy, keď je už neskoro, rozoberá Nájomná zmluva z pohľadu nájomcu: Na čo si dať pozor, aby ste nepodpísali zlé podmienky?.
