Keď sa povie „odvody z prenájmu bytu“, väčšina ľudí si predstaví mesačné platby do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne — rovnako ako pri živnosti. A práve tu je celý problém.
Prenajímatelia bez živnosti žiadne odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne neplatia. Toto nie je medzera v zákone. Je to zákon. Príjem z prenájmu podľa §6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je z odvodovej povinnosti vyňatý úplne.
To, čo platíte — ak máte nárok vôbec platiť — je daň z príjmu. A tá funguje inak, ako si väčšina myslí.
Odvody vs. daň: prečo je dôležité ich rozlišovať
Zmätok vzniká z toho, že v bežnej reči sa „odvody“ a „daň“ používajú ako synonymá. Nie sú.
Odvody = príspevky do Sociálnej poisťovne (nemocenské, dôchodkové…) a zdravotnej poisťovne. Živnostník z každého eura príjmu odvádza desiatky percent. Prenajímateľ bez živnosti — nula.
Daň z príjmu = 19 % (prípadne 25 %) z vášho základu dane, ktorý sa po odpočítaní výdavkov a oslobodenia môže výrazne znížiť.
Ak prenajímate byt ako súkromná osoba a nepodnikáte na živnosť, ste v režime §6 ods. 3 ZDP. Odvody sa vás netýkajú. Riešite len daň — a aj tá má svoju hranicu, pod ktorou sa neplatí nič.
Kedy neplatíte daň vôbec
Scenár 1: Príjem z prenájmu do 500 € ročne
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zo zákona oslobodený do výšky 500 € ročne. Ak vaše ročné príjmy z prenájmu túto hranicu nepresiahli, daň neriešite a daňové priznanie z tohto titulu podávať nemusíte.
Príklad: Garáž prenajímate za 40 € mesačne. Ročne = 480 €. Pod hranicou 500 € → žiadna daň, žiadne priznanie.
Scenár 2: Výdavky pokryjú zdaniteľný príjem
Ak sú vaše preukázateľné výdavky rovnaké alebo vyššie ako príjem po odpočítaní 500 € oslobodenia, základ dane je nula — a teda daň tiež nula. Treba však podať daňové priznanie a výdavky riadne doložiť.
Scenár 3: Manželia delia príjem z BSM
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere — a každý si uplatní vlastné oslobodenie 500 €. Pri príjme 800 € ročne si napríklad každý vezme 400 € → obaja pod hranicou, žiadna daň.
Keď daň platiť musíte: ako sa počíta?
Zdaňuje sa len suma, ktorá presahuje 500 € oslobodenia. Nie celý príjem.
Základ výpočtu:
- Ročný príjem z prenájmu − 500 € oslobodenie = zdaniteľný príjem
- Zdaniteľný príjem − preukázateľné výdavky (krátené) = základ dane
- Základ dane × 19 % (prípadne 25 %) = daň
Dôležité: Pri prenájme bez živnosti neexistuje paušálne percento výdavkov. Uplatniť si môžete iba skutočné, preukázateľne vynaložené náklady (§6 ods. 3 ZDP).
Čo si môžete odpočítať ako výdavok?
Byt MIMO obchodného majetku:
- Energie a služby, ktoré platíte vy ako prenajímateľ
- Poistenie bytu (poistné zaplatené v roku prenájmu)
- Opravy a bežná údržba
- Správcovský poplatok (ak využívate správcovskú firmu)
Byt ZARADENÝ do obchodného majetku (navyše):
- Daňové odpisy z obstarávacej ceny
- Úroky z hypotéky (po zaradení bytu do majetku)
- Daň z nehnuteľnosti
- Výdavky na technické zhodnotenie
Pozor na krátenie výdavkov: Pri uplatňovaní oslobodenia 500 € musíte výdavky krátiť v rovnakom pomere. Vzorec: skutočné výdavky × (príjem − 500) / príjem.
Konkrétny výpočet: 700 €/mes, bežný prenajímateľ
Situácia: Máte zamestnanie, popri tom prenajímate byt za 700 € mesačne. Byt nie je zaradený do obchodného majetku. Platíte energie 150 €/mes a poistenie 300 €/rok.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Ročný príjem z prenájmu | 8 400 € |
| Oslobodenie | − 500 € |
| Zdaniteľný príjem | 7 900 € |
| Skutočné výdavky (energie + poistenie) | 2 100 € |
| Krátenie: 7 900/8 400 × 2 100 € | − 1 975 € |
| Základ dane | 5 925 € |
| Daň (19 %) | ≈ 1 126 € |
| Daň mesačne (v prepočte) | ≈ 94 €/mes |
Z mesačného nájmu 700 € zaplatíte na dani mesačne zhruba 94 €. Čistý mesačný príjem po dani: ≈ 606 €.
Čo väčšina prenajímateľov prehliada
1. Nezdaniteľná časť základu dane sa pri prenájme neuplatňuje
Ak máte len príjmy z prenájmu (žiadne zamestnanie), nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť na daňovníka. Toto pravidlo platí výhradne pri „aktívnych“ príjmoch — zo zamestnania alebo podnikania.
2. Stratu z prenájmu nemožno vykázať
Aj keby vaše výdavky presiahli príjmy z prenájmu, zákon nedovolí vykázať daňovú stratu. Výdavky sa uznajú maximálne do výšky príjmov.
3. Preddavky na daň — kedy ich treba platiť?
Ak vaša daň z prenájmu za rok presiahne 2 500 €, musíte v nasledujúcom roku platiť štvrťročné preddavky (25 % ročnej dane vždy do konca príslušného štvrťroka). Väčšina bežných prenajímateľov sa pod túto hranicu zmestí a preddavky neriešia.
4. Typ daňového priznania
Ak máte príjem zo zamestnania a zároveň z prenájmu, podávate daňové priznanie typ B (ročné zúčtovanie od zamestnávateľa v takom prípade nestačí). Termín: 31. marca nasledujúceho roku, predĺžiť možno o 3 mesiace podaním oznámenia.
Airbnb a krátkodobý prenájom: iné pravidlá
Ak prenajímate cez Airbnb alebo Booking s dodatkovými službami (upratovanie, výmena bielizne, výber hostí), daňový úrad to hodnotí ako podnikanie na živnosť — nie prenájom podľa §6 ods. 3. V takom prípade vstupujú do hry zdravotné a (pri vyšších príjmoch) aj sociálne odvody. Podrobne sme to rozobrali v článku Airbnb alebo klasický prenájom: Kde zarobíte viac?
Ak zvažujete predaj prenajímaného bytu — napríklad preto, že daňová záťaž v kombinácii s nákladmi na správu znižuje reálny výnos pod vaše očakávania — tím Nestor Capital ponúka bezplatné ocenenie nehnuteľnosti a poradí, či je pre vás v súčasnej situácii výhodnejší predaj alebo pokračovanie v prenájme. Kompletný prehľad o tom, či sa investičný byt oplatí kúpiť a čo reálne ovplyvňuje jeho výnosnosť, nájdete v článku Investovanie do nehnuteľností: Oplatí sa kúpiť byt na prenájom v roku 2026?
