Prvá dražba nehnuteľnosti zlyhala. Nikto nepríhodil, alebo víťaz nezaplatil. Čo sa deje ďalej? Vyhlási sa opakovaná dražba — a s ňou prichádza jedno z najzaujímavejších okien na realitnom trhu. Cena klesá. Záujemcov je menej. A pre pripraveného kupujúceho je to príležitosť, ktorú bežný trh neponúka.
Tento článok vysvetľuje, kedy a prečo k opakovanej dražbe dochádza, o koľko je lacnejšia ako prvá, aké sú jej špecifiká a čo musíte vedieť, ak sa jej chcete zúčastniť.
Kedy nastáva opakovaná dražba
Opakovaná dražba nie je výnimka — je to súčasť bežného procesu. Na Slovensku k nej dochádza v dvoch prípadoch.
Prvý: prvá dražba bola neúspešná — záujemcovia sa na nej nezúčastnili alebo nikto neurobil ani najnižšie podanie. Dražba sa vyhlási za zmarenú a exekútor (pri exekučnej dražbe) alebo dražobník (pri dobrovoľnej) musí vypísať ďalší termín.
Druhý: víťaz vydražil, ale nezaplatil — dostal príklep, no v stanovenej lehote (max. 2 mesiace pri exekučnej dražbe, 15 dní pri dobrovoľnej) neuhradil vydraženú cenu. Vtedy prišiel o dražobnú zábezpeku a nehnuteľnosť sa vracia do dražby.
V oboch prípadoch platí rovnaké pravidlo: opakovaná dražba sa koná s nižšou minimálnou cenou.
O koľko je opakovaná dražba lacnejšia
Tu je kľúčový rozdiel medzi dvoma typmi dražieb.
Pri exekučnej dražbe minimálna vyvolávacia cena na opakovanej dražbe klesá na 50 % znaleckej hodnoty — teda o 20 percentuálnych bodov menej ako pri prvom pokuse. Ak teda znalecký posudok stanovil hodnotu bytu na 200 000 €, na prvej dražbe sa začínalo od 140 000 € a na opakovanej sa začína od 100 000 €.
Existuje jedna dôležitá výnimka: ak má dlžník v nehnuteľnosti hlásený trvalý alebo prechodný pobyt, ochrana obydlia platí aj pri opakovanej dražbe a cena nesmie klesnúť pod 50 % znaleckej hodnoty ani pri nej.
Pri dobrovoľnej dražbe zákon hovorí o znížení najmenej o 25 % z pôvodného najnižšieho podania. V praxi to znamená, že ak prvá dražba začínala od 140 000 € (70 % z 200 000 €), opakovaná začína od najviac 105 000 € — čo je 52,5 % znaleckej hodnoty. Navrhovateľ dražby (banka) môže cenu znížiť viac, ak chce, a to aj na ďalšie kola dražby — zákon počet opakovaní neobmedzuje.
Zastaralý znalecký posudok — a ako to funguje v praxi
Znalecký posudok má platnosť. Pri prvej dražbe nesmie byť starší ako 6 mesiacov, pri opakovanej dražbe nesmie byť starší ako 12 mesiacov.
Prečo to je dôležité? Pretože ak trh rastie (a na Slovensku dlhodobo rastie), znalecký posudok spred roka môže podhodnocovať aktuálnu trhovú cenu. Nehnuteľnosť, ktorá bola znalcom ohodnotená na 200 000 €, môže mať dnes reálnu tržnú hodnotu 220 000 €. A vy ju na opakovanej dražbe môžete kúpiť od 100 000 € — teda za menej ako polovicu aktuálnej trhovej ceny.
V niektorých prípadoch exekútor nechá vyhotoviť nový znalecký posudok pred opakovanou dražbou — to zákon nevylučuje. Nový posudok môže lepšie zodpovedať aktuálnemu trhu a minimálna cena sa zvýši. Vždy skontrolujte dátum znaleckého posudku v dražobnej vyhláške.
Prečo záujemcov na opakovanej dražbe menej
Dôvod je paradoxný: väčšina ľudí opakované dražby vôbec nesleduje. Prehľad o dražbách si väčšina záujemcov robí podľa nových vyhlásených termínov, no opakované dražby pribúdajú do registrov bez veľkého fanfáre. Portálie ako drazby.sk a eauction.sk ich označujú príznakom „opakovaná“ — kto vie čo hľadá, nájde ich rýchlo.
Ďalší dôvod je psychologický. Keď sa dražba raz nepodarila, veľa záujemcov si myslí, že s nehnuteľnosťou musí byť niečo zle — inak by sa predsa predala. To nemusí byť pravda. Prvá dražba môže zlyhať jednoducho preto, že termín bol nevhodný, záujemcovia sa dozvedeli neskoro, alebo cena bola príliš vysoká.
Pre pripraveného kupujúceho to znamená menej konkurentov a lepšiu šancu na kúpu bez intenzívneho prehadzovania ceny.
Čo sa deje s dražobnou zábezpekou pri opakovanej dražbe
Ak ste sa zúčastnili prvej dražby a nevydražili ste, vaša zábezpeka sa vám vrátila. Pri opakovanej dražbe musíte zložiť novú zábezpeku — jej výška je stanovená v novej dražobnej vyhláške a odvíja sa od nového nižšieho najnižšieho podania (pri exekučnej dražbe je to stále polovica najnižšieho podania).
Ak ste na prvej dražbe vydražili, ale nezaplatili — prišli ste o zábezpeku a na opakovanú dražbu nemôžete prísť ako kupujúci. Zákon vás z nej vylučuje.
Môžem na opakovanú dražbu použiť hypotéku?
Toto je jedna z najčastejších otázok. Krátka odpoveď: nie priamo — ale existuje cesta.
Žiadna slovenská banka nefinancuje kúpu nehnuteľnosti v dražbe hypotékou v reálnom čase. Dôvod je jednoduchý: banka potrebuje záložné právo na financovanú nehnuteľnosť, a nehnuteľnosť v procese dražby záložné právo banky neprijme.
Väčšina záujemcov o dražbu preto platí v hotovosti, alebo si vopred zabezpečí iné financovanie (spotrebný úver, pôžička od rodiny, kreditná linka). Po vydražení — keď ste vlastníkom a uplynutie 3-mesačnej lehoty na napadnutie dražby je za vami — môžete nehnuteľnosť refinancovať hypotékou. Banka prevedie záložné právo na váš nový byt a vy dostanete peniaze späť.
Niektoré banky túto zmenu predmetu zálohu realizujú po 3 mesiacoch od príklepu, iné vyžadujú 6 mesiacov. Vopred si overte u svojej banky.
Praktický postup: Ako nájsť opakovanú dražbu a zúčastniť sa jej
Opakované dražby nájdete rovnako ako prvé dražby — v Obchodnom vestníku, Notárskom centrálnom registri dražieb a na agregačných portáloch. Na drazby.sk je možné filtrovať výlučne opakované dražby, čo šetrí čas.
Pred príhodom skontrolujte:
dátum znaleckého posudku (nesmie byť starší ako 12 mesiacov)
aktuálny list vlastníctva v katastri
výšku zábezpeky a lehotu na jej zloženie
termín obhliadky — málokto sa obhliadky zúčastní, čo je chyba
Na samotnú dražbu príďte aspoň 30 minút pred začiatkom, zložte zábezpeku, zapíšte sa do zoznamu účastníkov. Samotný priebeh je rovnaký ako pri každej inej dražbe — vyvolanie, podania, príklep.
Koľko kôl opakovaných dražieb môže byť
Pri dobrovoľných dražbách zákon počet opakovaní neobmedzuje. Navrhovateľ (banka) môže organizovať tretie, štvrté, piate kolo — s ďalej znižovanou cenou. V praxi banky neradi tlačia cenu príliš nadol, lebo tým znižujú výťažok zo zálohu. No pri nehnuteľnostiach v menej atraktívnych lokalitách alebo pri horšom stave budovy sa cena môže znížiť výrazne.
Pri exekučných dražbách zákon stanovuje, že ak sa nehnuteľnosť nepodarí predať ani po opakovanej dražbe do jedného roka od vydania exekučného príkazu, súd môže na návrh exekúcie predajom tejto konkrétnej nehnuteľnosti zastaviť. Dlh tým nezaniká — exekúcia pokračuje inými spôsobmi.
Opakovaná dražba z pohľadu dlžníka
Ak je to vaša nehnuteľnosť, ktorá ide do opakovanej dražby, situácia je vážna — ale ešte nie je po všetkom. Každé kolo dražby je čas navyše.
Stále môžete uhradiť celý dlh vrátane trov exekúcie a dražbu zastaviť — to platí až do príklepu. Stále môžete predať nehnuteľnosť sami, aj keď záujemcov na zaťaženú nehnuteľnosť je menej. A stále môžete rokovať s veriteľom.
Výhodou pre dlžníka je, že pri opakovanej exekučnej dražbe cena klesá — čo síce znižuje výťažok pre veriteľa, ale tiež znižuje šancu, že dražba bude úspešná. A ak sa nepredá ani za rok, exekúcia predajom sa zastaví.
Ak ste v tejto situácii a hľadáte rýchle riešenie pred ďalším kolom dražby, Nestor Capital sa na výkup nehnuteľností v dražbe špecializuje — vrátane situácií, kde bežný predaj nie je možný. Konzultácia je bezplatná.
Ak chcete pochopiť celý kontext dražieb nehnuteľností na Slovensku — od podmienok, za ktorých môže exekútor vôbec siahnuť na nehnuteľnosť, cez postup dražby krok za krokom až po všetky možnosti, ako dražbu zastaviť — všetko na jednom mieste nájdete v článku Dražba nehnuteľnosti na Slovensku 2026: Ako zastaviť tú svoju a ako výhodne kúpiť cudziu.
