List, e-mail, alebo len veta na chodbe. Prenajímateľ vám oznámi, že od budúceho mesiaca platíte o 60 eur viac. Väčšina ľudí v tej chvíli urobí jednu z dvoch vecí: zaplatí, aby nebol konflikt, alebo prestane komunikovať a dúfa, že to prejde. Ani jedno nie je správne.
O tom, či vám nájomné zdvihnúť môže, nerozhoduje to, čo si myslíte o cenách v okolí. Rozhoduje jediná vec: čo je napísané vo vašej nájomnej zmluve. Celý problém sa zúži na otázku, či v nej je indexačná klauzula, alebo nie.
Rozdiel je veľký. S klauzulou má prenajímateľ nástroj, ktorý môže použiť raz za čas a vy s ním nič neurobíte, pokiaľ je výpočet správny. Bez klauzuly nemá počas doby, na ktorú je nájom dohodnutý, jednostrannú páku. Môže navrhnúť dohodu, alebo počkať, kým zmluva skončí.
Zákon nepozná automatické zvyšovanie nájomného
Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) upravuje nájom bytu v § 663 a nasledujúcich. Výška nájomného je vec dohody a na každú zmenu zmluvy platí § 516 ods. 1: zmluvu možno zmeniť len dohodou strán, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak.
To posledné „ak zmluva neustanovuje inak“ je celý mechanizmus indexácie. Zákon sám nemá žiadne pravidlo, podľa ktorého by nájomné rástlo s infláciou. Ak to má platiť, musí to byť v zmluve — a musí to byť napísané tak, aby sa z toho dalo počítať.
Zákon tiež rozlišuje dve veci, ktoré ľudia v hneve zlejú do jednej: nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 671). Nájomné je cena za to, že tam bývate. Zálohy na energie, vodu a teplo sú niečo iné, tie sa menia podľa vyúčtovania, nie rozhodnutím prenajímateľa. Ak prišiel list, v ktorom je spolu nájomné aj zálohy, najprv si ich rozdeľte. Často je celé „zvýšenie“ len dorovnanie záloh, s ktorým sa nedá nič robiť okrem kontroly vyúčtovania.
Prvá situácia: v zmluve je indexačná klauzula
Taká klauzula zvyčajne vyzerá ako jeden odstavec v článku o nájomnom. Aby sa podľa nej dalo naozaj postupovať, musí obsahovať štyri veci: základ, z ktorého sa počíta, konkrétny index alebo ukazovateľ, okamih a frekvenciu zvýšenia a spôsob, akým vám to prenajímateľ oznámi.
Ak chýba čo i len jeden z tých bodov, klauzula sa nedá použiť tak, ako si to prenajímateľ predstavuje. Najčastejšie chýba index. Veta „nájomné sa každoročne zvyšuje podľa inflácie“ vyzerá ako dohoda, ale dohoda to nie je. Nie je v nej povedané, ktorá inflácia (index spotrebiteľských cien, harmonizovaný index, priemerná mzda?), za aké obdobie a ktorým dňom začína platiť nová suma. Z takej vety sa nič nevypočíta.
Občiansky zákonník v § 37 ods. 1 hovorí, že právny úkon musí byť určitý a zrozumiteľný, inak je neplatný. Pri zmluvách, kde je nájomca spotrebiteľ, sa navyše nejasné ustanovenie vykladá v neprospech toho, kto ho do zmluvy napísal. Pre vás z toho vyplýva jedna vec: z vágnej klauzuly nemôže prenajímateľ jednostranne odvodiť konkrétnu sumu. Môže sa len dohodnúť s vami na čísle.
Toto je miesto, kde sa oplatí pozrieť na celú zmluvu znova, nie len na článok o nájomnom. Nájomná zmluva z pohľadu nájomcu: Na čo si dať pozor, aby ste nepodpísali zlé podmienky? rozoberá presne tie vety, ktoré rozhodujú, keď sa neskôr niečo pokazí.
Čo znamená „nájomné sa zvyšuje podľa inflácie“ a ako sa to počíta
Aj keď je klauzula napísaná slušne, jej výsledok býva prekvapením. Počíta sa z ročného tempa rastu spotrebiteľských cien, ktoré zverejňuje Štatistický úrad SR. Základom je suma nájomného platná v okamihu, ktorý určuje zmluva — a to nemusí byť suma, ktorú ste podpísali pri nasťahovaní, ak sa už raz zvyšovala.
Príklad, aby ste videli, o aké peniaze ide. Nájomné 550 € mesačne a ročná inflácia 3,4 %: 550 × 3,4 / 100 = 18,70 €. Nové nájomné je 568,70 €, teda o 224,40 € za rok viac. Pri nájomnom 900 € by to bolo 30,60 € mesačne a 367,20 € ročne. Čím drahší byt, tým viac bolí jedno percento.
Dve veci sa pri výpočte pokazia najčastejšie. Prvá je retroaktivita: prenajímateľ príde v júni s tým, že zvýšenie platí od januára, lebo v zmluve je „každoročne k 1. januáru“. Ak zmluva nehovorí, že sa uplatňuje aj spätne, nová suma platí od oznámenia. Druhá je zdvojnásobenie: ak sa jedno zvýšenie neoznámilo, neznamená to, že sa v ďalšom roku spočíta dvakrát. Počíta sa z aktuálne platnej sumy.
Zaokrúhľovanie sa riadi zmluvou, inak sa počíta na centy.
Druhá situácia: v zmluve indexačná klauzula nie je
Tu je pozícia nájomcu výrazne silnejšia, než si väčšina ľudí myslí. Ak v zmluve nie je mechanizmus zvyšovania, prenajímateľ počas trvania nájmu jednostranne zvýšiť nájomné nemôže. Môže navrhnúť novú dohodu, môže poslať novú zmluvu, ale bez vášho podpisu sa nič nemení.
Ak je zmluva na dobu určitú, napríklad na dva roky, máte po celý ten čas cenu dohodnutú. Jeho jediná páka je, že vám po skončení neponúkne pokračovanie, alebo ho ponúkne za iných podmienok. To je páka na budúce obdobie, nie na list, ktorý vám prišiel dnes.
Iné je to pri zmluve na dobu neurčitú a treba to pomenovať bez ilúzií. Zvýšiť nájomné jednostranne stále nemôže. Ale môže dať výpoveď bez uvedenia dôvodu. Podľa § 712 Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota trojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Ak odmietnete zvýšenie o 50 €, môže sa stať, že o štyri mesiace hľadáte byt. Výpoveď z nájmu bytu: Kedy vás prenajímateľ naozaj môže vystahovať – a kedy nie vysvetľuje, kedy je výpoveď platná a kedy sa dá napadnúť.
To nie je argument pre prijatie každého zvýšenia. Je to argument pre to, aby ste neodmietali arogantne a potichu. Rozdiel medzi „nesúhlasím, tu je môj dôvod“ a mlčaním je v tom, že prvé vám necháva otvorené dvere, druhé nie.
Kedy môže a kedy nie: prehľad v piatich riadkoch
| Čo je v zmluve | Môže zvýšiť jednostranne? | Čo to znamená pre vás |
|---|---|---|
| Určitá indexačná klauzula | Áno, ale len podľa nej | Skontrolujte index, obdobie a výpočet; chyba sa dá napadnúť |
| „Podľa inflácie“ bez indexu a obdobia | Nie, kým sa nedohodnete na čísle | Ustanovenie je neurčité, nová suma nemá oporu |
| Žiadna klauzula, nájom na dobu určitú | Nie | Platí dohodnutá suma až do konca doby nájmu |
| Žiadna klauzula, nájom na dobu neurčitú | Nie, ale môže vypovedať | Výpovedná lehota 3 mesiace, aj bez dôvodu |
| Nová zmluva s vyšším nájomným | Áno, ak ju podpíšete | Podpis je dohoda; porovnajte sumy pred podpisom |
Ako má vyzerať oznámenie o zvýšení
Formu určuje zmluva. Občiansky zákonník osobitnú formu pre oznámenie o indexácii neustanovuje, takže plné slovo má to, čo ste si dohodli. Ak zmluva hovorí „písomne doporučeným listom na adresu bytu“, oznámenie esemeskou je bezcenné. A naopak, váš nesúhlas poslaný len esemeskou tiež.
Lehota býva v zmluve konkrétna: napríklad „vždy do 30. novembra s účinnosťou od 1. januára“ alebo „k výročnému dňu podpisu zmluvy“. Ak príde oznámenie o dva mesiace po tomto termíne, nová suma nemá oporu v dohode.
Doručenie je samostatná kapitola. Oznámenie má ísť na adresu uvedenú v zmluve, ideálne do vlastných rúk. E-mail je platný vtedy, ak je v zmluve dohodnutý vrátane adresy. Fotografia listu prilepeného na dverách nie je doručenie.
A obsah? Oznámenie bez výpočtu nie je oznámenie, ale informácia. Má v ňom byť doterajšia suma, nová suma, základ výpočtu, použitý index a jeho zdroj, obdobie a dátum účinnosti. Ak tam tieto veci nie sú, nemáte povinnosť hádať, odkiaľ suma prišla. Slušná veta „pošlite mi prosím výpočet a článok zmluvy, z ktorého vychádzate“ je legitímna a nestojí vás nič.
Čo robiť, keď zvýšenie nemá oporu v zmluve
Prvý krok je písomné stanovisko, ideálne do dvoch týždňov od doručenia. Nie je to hádka, je to záznam. Napíšte v ňom tri veci: že s jednostranným zvýšením nesúhlasíte, že zmluva neobsahuje ustanovenie, podľa ktorého by sa tak mohlo stať, a že nájomné budete platiť v doterajšej výške. Pošlite to s dokladom o doručení.
Druhý krok rozhoduje o tom, či o peniaze naozaj prídete. Ak prestanete platiť úplne, dostanete výpoveď pre neplatenie nájomného a v spore budete vinní, aj keby ste v otázke zvýšenia mali pravdu. Ak naopak začnete platiť zvýšenú sumu bez slova, po štyroch mesiacoch bude prenajímateľ tvrdiť, že ste s tým súhlasili mlčky, a bude to vyzerať vierohodne.
Stredná cesta sa volá platenie s výhradou. Buď platíte starú sumu a písomne to zdôvodníte, alebo platíte novú, ale pri každej platbe dáte najavo, že s ňou nesúhlasíte. Poznámka v prevode typu „nájom 11/2026, platba s výhradou, nesúhlas so zvýšením“ nie je formalita. Je to jediný dôkaz, ktorý neskôr máte.
Najhoršia stratégia je tá najčastejšia: neplatiť a neozvať sa. Prenajímateľ má v § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka samostatný výpovedný dôvod, ak nájomné nezaplatíte ani do pätnástich dní po dni splatnosti. Nepotrebuje k tomu ďalší dôvod ani nemusí preukazovať, že zvýšenie bolo oprávnené. Stačí, že dlh existuje. Ak sa dostanete do bodu, že na nájomné naozaj nemáte, je to iný problém a iný postup — rozoberá ho Nájomca v núdzi: Čo robiť, keď nemáte na nájom a hrozí vám vysťahovanie?.
Keď sa nedohodnete, môžete sa obrátiť na súd, skúsiť mediáciu, alebo zvážiť ukončenie nájmu dohodou. Ukončenie nájmu: Výpoveď, dohoda aj odstúpenie – tri dokumenty, ktoré naozaj prejdú vysvetľuje, ako má taká dohoda vyzerať, aby vás nepripravila o depozit. Realisticky si treba povedať aj to, či je spor o 20 eur mesačne v byte, v ktorom chcete zostať, dobrý nápad.
Kedy je zvýšenie legitímne a oplatí sa ho prijať
Nie každé zvýšenie je útok. Najtypickejšia situácia, keď je na mieste: vaše nájomné sa nehýbalo tri roky, v okolí sa dvojizbové byty prenajímajú o 80 až 100 € vyššie a prenajímateľ prichádza s návrhom o 50 €.
Vtedy sa oplatí spočítať si, čo by stálo odísť. Pri byte s nájomným 700 € v Bratislave to zvyčajne znamená depozit vo výške jedného až dvoch nájmov (700 až 1 400 €), províziu realitnej kancelárie okolo jedného nájmu (700 €), sťahovanie 300 až 500 € a pár dní dovolenky. Sme pri 2 000 až 2 600 €, a to bez toho, aby ste si niečo pokazili. Zvýšenie o 50 € je 600 € za rok. Návratnosť takej úspory je cez štyri roky, a to za predpokladu, že nový byt bude naozaj lacnejší. Pri zvýšení o 150 € sa matematika otáča a tam už má zmysel hľadať inde.
Aj keď sa rozhodnete prijať, vyjednávajte o niečom inom než o sume. Za súhlas sa dá požiadať o dobu určitú na dva roky, o to, že ďalšia indexácia nebude, o opravu, ktorú prenajímateľ odkladá, alebo o ponechanie depozitu v pôvodnej výške. To sú veci, ktoré ho nič nestoja a vás chránia viac než 20 eur.
Ako napísať stanovisko k zvýšeniu
Nemusí to byť právnická listina. Stačí nesúhlas, dôvod a ponuka na rozhovor.
Vážený pán Novák,
dňa 12. októbra 2026 som dostal vaše oznámenie o zvýšení nájomného z 550 € na 600 € od 1. novembra 2026. S týmto zvýšením nesúhlasím. Nájomná zmluva zo 14. marca 2024 neobsahuje ustanovenie o jednostrannom zvyšovaní nájomného ani indexačnú doložku, a podľa § 516 ods. 1 Občianskeho zákonníka možno zmluvu meniť len dohodou strán. Nájomné preto budem naďalej platiť v dohodnutej výške 550 € mesačne.
O úprave nájomného som ochotný hovoriť, ak mi pošlete konkrétny návrh vrátane výpočtu. Prosím o odpoveď do 14 dní.
Dve vety v takom liste nesmú chýbať: nesúhlas vyslovený jasne a ponuka na rozhovor. Prvá vás chráni pred tvrdením o mlčanlivom súhlase, druhá vás nechá v pozícii človeka, s ktorým sa dá rozprávať.
Na záver
Na začiatku sme písali, že väčšina ľudí buď zaplatí, alebo prestane komunikovať. Prvé je dar, druhé je vlastná škoda. Tretia možnosť je najmenej pohodlná a najviac sa vypláca: prečítať zmluvu, spočítať si, čo je v nej, a odpovedať písomne v dvoch odsekoch.
Ak zistíte, že klauzula v zmluve je a výpočet sedí, je fér to priznať a zaplatiť. Ak klauzula nie je, nemusíte sa hádať, stačí, že to napíšete a budete platiť to, čo máte v zmluve. Rozdiel medzi týmito dvoma situáciami sa nedá uhádnuť z tónu listu, ktorý vám prišiel. Je v dokumente, ktorý máte doma.
A práve preto sa oplatí vedieť, čo má ten dokument obsahovať ešte pred podpisom. Prehľad všetkého, čo si ako nájomca overiť, aby vás o rok neprekvapilo zvýšenie, ktoré sa nedá napadnúť, je v článku Nájomná zmluva z pohľadu nájomcu: Na čo si dať pozor, aby ste nepodpísali zlé podmienky?.
