Existuje spôsob, ako predať nehnuteľnosť a pritom v nej ostať bývať. Nie je to hypotéka, pri ktorej zostávate vlastníkom. Je to výkup s právom užívania — predáte byt či dom, dostanete peniaze a v zmluve si zaručíte, že v ňom môžete zostať. Niekoľko rokov, alebo do konca života.
Pre seniorov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, no žijú z nízkeho dôchodku, je to často jediný spôsob, ako získať hotovosť bez sťahovania. Pre rodiny v núdzi zase možnosť, ako preklenúť ťažké obdobie a neprísť o domov. Ale ako pri každom produkte, aj tu platí: kde je výhoda, tam je aj háčik.
Ako výkup s právom užívania funguje
Princíp je jednoduchý — a podpísané sú pri ňom dve zmluvy:
- Kúpna zmluva — predávate nehnuteľnosť výkupcovi za dohodnutú cenu a dostanete peniaze.
- Nájomná zmluva alebo vecné bremeno užívania — zaručuje vám právo v nehnuteľnosti zostať bývať.
Rozdiel medzi týmito dvoma formami je zásadný:
- Nájomná zmluva — ste nájomca, platíte nájomné (zvyčajne trhové), právo bývania trvá, kým platí zmluva. Po jej skončení sa môžete ocitnúť bez bývania.
- Vecné bremeno (právo doživotného bývania a užívania) — právo bývať je zapísané v katastri nehnuteľností ako vecné bremeno viažuce sa k nehnuteľnosti. Nezaniká predajom, trvá doživotne a „lepí sa“ na nehnuteľnosť, nie na zmluvu. Nový majiteľ ho musí rešpektovať.
Pre človeka, ktorý chce istotu, je vecné bremeno doživotného bývania výrazne silnejšia ochrana ako nájomná zmluva. Preto sa pri výkupe s právom užívania oplatí trvať na ňom — a nie na „sľube“ nájomnej zmluvy, ktorá sa dá vypovedať.
Pre koho je to určené
Výkup s právom užívania rieši situácie, ktoré bežný predaj nevyrieši:
- Seniori s nízkym dôchodkom — predajú byt, získajú hotovosť na živobytie či zdravotnú starostlivosť a ostanú bývať v byte, na ktorý sú naviazaní.
- Ľudia v ťažkej finančnej situácii — potrebujú peniaze na splatenie dlhov, ale nechcú prísť o strechu nad hlavou.
- Majitelia, ktorí nepotrebujú vlastniť, ale chcú bývať — napríklad po rozvode, zmene životnej situácie.
- Dedičia, ktorí nechcú predávať „pod cenu“ — nehnuteľnosť sa vykúpi, ale napríklad rodič v nej ostane bývať.
Ak je dôvodom predaja dlhová situácia, najprv si prečítajte Výkup zadlženej nehnuteľnosti: Čo sa stane s vašou exekúciou a záložným právom? — aby ste vedeli, čo sa s dlhmi stane.
Dôležité: pri výkupe s doživotným bývaním sa väčšinou neplatí nájomné, len náklady na energie a správu. To je kľúčová výhoda oproti bežnému predaju a spätnému nájmu, kde nájomné ide z vašej hotovosti.
Kde je háčik? 5 vecí, na ktoré si dať pozor
1. Nájomná zmluva vs. vecné bremeno
Najčastejší háčik. Ak vám ponúknu „zostanete bývať“ na základe nájomnej zmluvy na 1 – 2 roky, nemáte istotu bývania. Po uplynutí doby môže nový vlastník zmluvu vypovedať. Trvajte na vecnom bremene doživotného užívania zapísanom v katastri — to sa nedá vypovedať.
2. Výška výkupnej ceny
Výkup s právom užívania je pre výkupcu menej atraktívny — nehnuteľnosť nemôže hneď predať ani sám bývať. Preto je ponúknutá cena nižšia ako pri klasickom výkupe. Počítajte s tým, že rozdiel oproti trhovej hodnote môže byť väčší. Otázka je, či je nižšia cena prijateľná výmenou za istotu bývania do konca života.
3. Kto platí náklady a opravy
V zmluve musí byť presne napísané: kto platí energie, kto bežnú údržbu, kto veľké opravy (strecha, okná, rozvody). Ak to v zmluve nie je, budete sa súdiť o to, kto má platiť novú strechu. Férové rozdelenie: bežnú údržbu a energie užívateľ, veľké opravy vlastník.
4. Čo sa stane po vašej smrti
Vecné bremeno doživotného užívania zaniká smrťou užívateľa. Vtedy nehnuteľnosť pripadá výkupcovi — a vaši dedičia nezdedia nič. Ak chcete, aby po vás niečo ostalo deťom, musí byť táto otázka vyriešená vopred. Napríklad čiastočnou platbou deťom pri predaji, alebo iným usporiadaním. Toto je téma, ktorú treba otvoriť s právnikom ešte pred podpisom.
5. Kvalita výkupcu
Výkup s právom užívania cieli na zraniteľnú skupinu — seniorov — a preto priťahuje aj pofidérne firmy. Overte si spoločnosť rovnako prísne ako pri klasickom výkupe: IČO, recenzie, advokát, ktorý zmluvu pripravuje. A zmluvu vždy ukážte vlastnému právnikovi — cena konzultácie je zlomok toho, čo môžete stratiť.
Overenou spoločnosťou s dlhoročnou skúsenosťou s výkupom nehnuteľností je Nestor Capital — pôsobí na trhu od roku 2015, má 5,0-hviezdičkové hodnotenie od viac ako 100 klientov a je členom Realitnej únie Slovenska. Pri výkupe s právom užívania si aj od overenej firmy nechajte právo bývania zapísať ako vecné bremeno do katastra — nie na základe sľubu.
Čo by mala zmluva obsahovať
- Presné vymedzenie práva: užívanie, bývanie, doživotné alebo na dobu určitú
- Zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností (nie len prísľub)
- Rozdelenie nákladov: energie, bežná údržba, veľké opravy
- Úpravu pre prípad predaja nehnuteľnosti novým vlastníkom (vecné bremeno prechádza naňho)
- Čo sa stane po smrti užívateľa — a či a ako sú vysporiadaní dedičia
- Výšku a splatnosť výkupnej ceny
Záver
Výkup s právom užívania je legitímny a pre mnohých ľudí najlepší spôsob, ako získať peniaze z nehnuteľnosti bez straty domova. Funguje výborne, pokiaľ je právo bývania zapísané ako vecné bremeno v katastri, náklady sú jasne rozdelené a výkupca je overený.
Háčik nie je v produkte, ale v detailoch. Trvajte na vecnom bremene, nie na nájomnej zmluve. Rozdeľte si náklady na papier. Vyriešte, čo bude po vás. A zmluvu si dajte prečítať právnikovi — to je najlacnejšia poistka v celom obchode.
Tento typ výkupu súvisí aj s inými riešeniami pre majiteľov nehnuteľností — prečítajte si o nich viac v našom komplexnom článku Výkup nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť pred podpisom zmluvy (Kompletný sprievodca).
